Les copropriétés en difficultés

Un guide complet pour redresser les copropriétés en difficultés

Selon les statistiques du ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, pour l’année 2022, 684 copropriétés sont en difficulté soit 56 000 logements. Le taux moyen d’impayés des copropriétés pour lesquelles les chiffres sont exploitables, est, en 2022, de 17 %. Chiffre alarmant selon l’ANAH, 128 551 syndicats des copropriétaires déplorent un taux d’impayés de plus de 31 %.

C’est dire si la sauvegarde des copropriétés en difficultés ou en passe de l’être constitue l’une des priorités des pouvoirs publics. Quelle que soit leur taille, les copropriétés en proie à des dysfonctionnements importants ont besoin d’une assistance extérieure car les mécanismes de droit commun de gestion des immeubles collectifs ne s’avèrent pas suffisants.

Émanation du statut de la copropriété des immeubles bâtis, le droit des syndicats en difficulté constitue désormais une spécialité qui tend à se rapprocher progressivement du droit des procédures collectives auquel il emprunte de nombreux mécanismes.

L’ouvrage aborde les différents aspects des mesures de redressement des syndicats des copropriétaires. Cette nouvelle édition à jour de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé, est enrichie de nombreuses décisions de jurisprudence ainsi que de formules types. Il comporte également les témoignages de spécialistes du droit des copropriétés en difficultés.

Les auteurs

Table des matières

Titre 1 – Les copropriétés en pré-difficulté

Chapitre 1. La notion de copropriété « fragile »
- Section 1. Le repérage des copropriétés fragiles
  - §1 – L’immatriculation des syndicats de copropriétaires
    - A – Les objectifs de l’immatriculation
    - B – Les mentions du registre
    - C – L’accès aux données du registre national
    - D – Les débiteurs de l’obligation de déclaration
    - E – Les sanctions
  - §2 – Les dispositifs de veille et d’observation
- Section 2. Les politiques préventives
  - §1 – Les mesures internes
    - A – Prévention de l’endettement
    - B – Prévention de la dégradation du bâti
  - §2 – Les mesures externes
Chapitre 2. Le traitement de la copropriété fragile : le mandat ad hoc
- Section 1. Le déclenchement de la procédure
  - §1 – Les cas d’ouverture
    - A – Le taux d’impayés
    - B – Les autres hypothèses
  - §2 – Les initiateurs de la procédure
    - A – Obligation du syndic
    - B – Demandeurs subsidiaires
  - §3 – Les modalités de saisine judiciaire
    - A – Information des tiers intéressés
    - B – Compétence juridictionnelle
    - C – Forme de la demande
    - D – Contenu de la demande
    - E – Auditions par le juge
- Section 2. Les personnes éligibles aux fonctions de mandataire ad hoc
  - §1 – Principe : recours à un administrateur judiciaire
  - §2 – Dérogation : recours à un tiers
    - A – Cadre de la dérogation
    - B – Conditions
    - C – Incompatibilités
- Section 3. La décision du juge
  - §1 – Types de décisions
    - A – Ordonnance sur requête
    - B – Jugement selon la procédure accélérée au fond
  - §2 – Publicité de la décision
  - §3 – Voies de recours
    - A – Ordonnance sur requête
    - B – Jugement selon la procédure accélérée au fond
  - §4 – Sort des frais de la procédure
- Section 4. La mission du mandataire ad hoc
  - §1 – Investigations
  - §2 – Rapport du mandataire ad hoc
    - A – Délai de reddition
    - B – Contenu du rapport
    - C – Recours à un tiers
    - D – Communication du rapport
  - §3 – Suites du rapport
    - A – Réunion obligatoire d’une assemblée générale
    - B – Incidences de l’absence d’AG
    - C – Ouverture d’une administration provisoire
- Section 5. La rémunération du mandataire ad hoc
  - §1 – Règles générales
  - §2 – Calcul de la rémunération
    - A – Rémunération forfaitaire
    - B – Réduction de la rémunération
  - §3 – Recours en contestation

Titre 2 – Les copropriétés en difficulté

Chapitre 1. L’administration provisoire
- Section 1. Procédure de désignation
  - §1 – Cas d’ouverture
  - §2 – Initiateurs de la procédure
  - §3 – Modalités de saisine
- Section 2. Personnes éligibles aux fonctions d’administrateur provisoire
- Section 3. Décision de désignation
- Section 4. Pouvoirs de l’administrateur provisoire
- Section 5. Mission de l’administrateur provisoire
- Section 6. Nouveaux outils juridiques (mesures d’accompagnement)
- Section 7. Rémunération de l’administrateur provisoire
Chapitre 2. Dispositifs alternatifs ou complémentaires
- Section 1. Plan de sauvegarde
- Section 2. Carence
- Section 3. Requalification des copropriétés très dégradées
- Section 4. Opérations programmées d’amélioration de l’habitat