La copropriété en questions – 2ème édition

LOT DE COPROPRIÉTÉ

– Division d’un lot de copropriété ………………………………………………………………….. 14

– Changement d’affectation du lot et autorisation de l’assemblée générale……….. 15

– Information des copropriétaires sur la vente des lots……………………………………. 16

– Lot de copropriété affecté au logement du concierge de l’immeuble et droit de

disposition du copropriétaire ……………………………………………………………………… 17

– Changement d’usage d’une remise située dans la cour de l’immeuble en garage 18

– Bornage de jardins dans un immeuble en copropriété ………………………………….. 19

– Détention d’un animal domestique et trouble anormal de voisinage……………….. 20

– Superficie loi Carrez et réunion de lots……………………………………………………….. 21

– Vente de lots et superficie erronée pour la cave…………………………………………… 22

– Superficie du lot et cave transformée en chambre ……………………………………….. 23

PARTIES COMMUNES

– Vente de la loge du concierge, partie commune …………………………………………… 26

– Vente d’une partie commune pour réaliser des travaux d’intérêt collectif ……….. 27

– Répartition du prix de vente d’une partie commune générale dans une copropriété

composée de plusieurs bâtiments…………………………………………………………. 28

– Cession du droit de surélévation et obligation pour l’acquéreur de réaliser des

travaux dans l’immeuble……………………………………………………………………………. 29

– Cession d’un droit de jouissance privative entre copropriétaires…………………….. 30

– Transformation de la loge de concierge, partie commune, en local à vélos …….. 31

– Pas de pose de détecteurs de fumée dans les parties communes………………….. 32

– Aménagement d’une place de stationnement sur une partie commune à jouissance

privative………………………………………………………………………………………….. 33

– Voisinage et plantations …………………………………………………………………………….. 34

PARTIES PRIVATIVES

– Accès dans les parties privatives pour réaliser des travaux …………………………… 36

– Pouvoir du syndicat des copropriétaires sur les parties privatives ………………….. 37

– Installation d’un meuble de rangement sur une place de stationnement ………… 38

– Skydome en toiture : partie privative ou partie commune ?……………………………. 39

– Nature des balcons, terrasses et loggias…………………………………………………….. 40

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

– Clause sur la désignation des scrutateurs…………………………………………………… 42

– Clause de solidarité pour le paiement des charges en cas d’indivision ou

démembrement de propriété sur un lot ………………………………………………………. 43

– Clause interdisant l’étendage du linge aux fen.tres et balcons de l’immeuble … 44

– Clause d’habitation bourgeoise et exercice de la profession de kinésithérapeute 45

– Clause d’habitation bourgeoise et installation d’un club de bridge …………………. 46

– Clause réservant la vente ou la location des garages aux occupants de

l’immeuble ………………………………………………………………………………………………. 47

– Clause mettant à la charge du copropriétaire la surprime d’assurance de

l’immeuble ………………………………………………………………………………………………. 48

– Clause interdisant la vente de lots dits . accessoires .…………………………………. 49

– Clause autorisant la pose d’enseignes sur la fa.ade de l’immeuble……………….. 50

– Lot à usage commercial et clause interdisant la pose d’une enseigne en fa.ade 51

– Clause autorisant la construction d’une piscine……………………………………………. 52

– Clause relative à la tranquillité de l’immeuble et changement du rev.tement des

sols des appartements………………………………………………………………………………. 53

– Clause du règlement de copropriété et division de lot…………………………………… 55

– Clause interdisant le stationnement dans le cour commune et création d’emplacements

de stationnement ………………………………………………………………………… 57

– Clause relative au choix des membres du conseil syndical ……………………………. 59

– Clause interdisant de clore les emplacements de stationnement …………………… 60

– Non-respect du r.glement de copropriété par le locataire et carence du copropriétaire

bailleur ………………………………………………………………………………………. 61

– Location de lot, congé pour vendre et r.glement de copropriété ……………………. 62

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE – CONVOCATION

Généralités ………………………………………………………………………………………………………6..7.

– Convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré 68

– Expiration du mandat du syndic avant la tenue de l’assemblée générale ………… 69

– Carence du syndic à convoquer l’assemblée générale et clause du r.glement de

copropriété ………………………………………………………………………………………………. 70

– Possibilité de réunir l’assemblée générale un dimanche ………………………………. 71

– Lieu de réunion de l’assemblée générale ……………………………………………………. 72

– Report de la date de l’assemblée générale………………………………………………….. 73

– Délai de convocation fixé par le r.glement de copropriété…………………………….. 74

– Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée générale dans les six

mois de la cl.ture de l’exercice comptable………………………………………………….. 75

– Délai de convocation et réexpédition du courrier ………………………………………….. 76

– Convocation d’un copropriétaire à une adresse incompl.te …………………………… 77

– Convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception non retirée 78

– Dématérialisation des documents annexés à la convocation de l’assemblée générale 79

– Demande de convocation d’une assemblée générale par un copropriétaire …….. 81

– Formalisme de la demande de convocation effectuée aupr.s du syndic par un

ou plusieurs copropriétaires………………………………………………………………………. 83

Ordre du jour……………………………………………………………………………………………………85

– Etablissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ………. 86

– Indication des majorités de vote dans l’ordre du jour……………………………………. 87

– Demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour par un copropriétaire…. 88

– Droit du syndic de compléter l’ordre du jour de l’assemblée générale……………. 89

– Demande de convocation d’une assemblée générale par des copropriétaires et

ordre du jour complété par le syndic ………………………………………………………….. 90

– Ordre du jour non épuisé et convocation d’une nouvelle réunion……………………. 92

Personnes à convoquer …………………………………………………………………………………….93

– Qui doit .tre convoqué à l’assemblée générale en cas de vente d’un lot ? ………. 94

– Déc.s d’un copropriétaire et convocation à l’assemblée générale………………….. 95

– Convocation à l’assemblée générale et SCI …………………………………………………. 96

– Convocation à l’assemblée générale et lot en indivision………………………………… 97

– Convocation à l’assemblée générale et démembrement de propriété sur un lot. 98

DÉLÉGATION DE VOTE

– Forme de la délégation de vote en assemblée générale………………………………… 100

– Délégation de vote non signée par le mandant …………………………………………….. 101

– Validité d’une délégation de vote adressée par courrier électronique……………… 102

– Condition de validité d’une délégation de vote ……………………………………………… 103

– Assemblée générale à distance et représentation du copropriétaire ………………. 104

– Délégation de vote donnée au président du conseil syndical………………………….. 105

– Délégation de vote donnée à l’ancien syndic de copropriété…………………………… 106

– Délégation de vote donnée au gardien d’immeuble ………………………………………. 107

– Délégation de vote donnée au fils du syndic de copropriété …………………………… 108

– Droit de représentation du copropriétaire par un administrateur de biens………. 109

– Syndic, administrateur de biens et assemblée générale………………………………… 110

– Nombre de pouvoirs détenus pas des époux………………………………………………… 111

– Représentant légal d’une société copropriétaire et délégation de vote ……………. 112

– Copropriétaires indivis et délégations de vote en assemblée générale ……………. 113

– Pas de représentation d’un propriétaire par plusieurs mandataires ……………….. 114

– Droit pour le mandataire de déléguer le mandat………………………………………….. 115

– Non-respect des consignes de vote par le mandataire………………………………….. 116

– Délégation de vote adressée au syndic sans désignation d’un mandataire ………. 117

– Délégation de vote sans désignation d’un mandataire non distribuée……………… 118

BUREAU DE L’ASSEMBLÉE

– Choix du président de l’assemblée générale………………………………………………… 122

– Cumul des fonctions de président et de secrétaire de séance interdit…………….. 123

– Désignation des scrutateurs en assemblée générale ……………………………………. 124

TENUE

– Présence d’un seul copropriétaire à l’assemblée générale ……………………………. 126

– Arrivée tardive ou départ anticipé d’un copropriétaire à l’assemblée générale … 127

– Présence d’un tiers à l’assemblée générale ………………………………………………… 128

– Accord unanime des copropriétaires et assemblée générale …………………………. 129

– Délégation de vote et formulaire de vote de correspondance…………………………. 131

– Copropriétaire-syndic et vote en assemblée générale …………………………………… 133

– Examen des résolutions portée à l’ordre du jour………………………………………….. 134

– Réduction des voix du copropriétaire majoritaire………………………………………….. 135

– Réduction des voix du copropriétaire majoritaire et époux …………………………….. 136

– Société et associé copropriétaires et application de la réduction des voix

du copropriétaire majoritaire ……………………………………………………………………… 137

– Copropriétaire débiteur et droit de vote en assemblée générale…………………….. 138

– Vote des indivisaires en assemblée générale……………………………………………….. 139

– Vote sur une résolution non inscrite à l’ordre du jour …………………………………… 140

– Parties communes spéciales et vote de travaux …………………………………………… 142

– Participation au vote du changement du portail d’acc.s aux emplacements de

stationnement de l’immeuble …………………………………………………………………….. 143

MAJORITÉS DE VOTE

– Travaux d’amélioration et syndicat des copropriétaires, propriétaire d’un lot…… 146

– Création d’une porte-fen.tre sur la fa.ade de l’immeuble …………………………….. 147

– Résolution limitant l’usage d’un local commercial ……………………………………….. 148

– Installation de boites aux lettres en remplacement de la distribution du courrier

par la gardienne……………………………………………………………………………………….. 149

– Cession d’un palier partie commune…………………………………………………………… 151

– Droit d’usage d’une partie commune concédé à un copropriétaire à titre précaire 152

– Retrait d’un droit de jouissance privative sur partie commune ………………………. 153

– Modification du r.glement de copropriété interdisant le stationnement des vélos

dans la cour commune ……………………………………………………………………………… 154

– Vote d’une clause de priorité lors de la vente de parkings…………………………….. 156

– Suppression du poste de concierge…………………………………………………………….. 158

– Modification du r.glement de copropriété relatif à l’usage des parties privatives

des locaux commerciaux …………………………………………………………………………… 160

– Installation de bornes anti-stationnement devant les garages dans la cour commune

………………………………………………………………………………………………………. 162

– Vote des devis de travaux dont le principe a été décidé précédemment par

l’assemblée générale………………………………………………………………………………… 163

– Travaux d’entretien ou travaux d’amélioration ……………………………………………… 164

– Installation d’un syst.me de vidéosurveillance dans la copropriété ………………… 165

– Autorisation donnée à un copropriétaire d’installer un ballon d’eau chaude dans

les combles, parties communes…………………………………………………………………. 166

– Désignation du syndic ……………………………………………………………………………….. 168

– Autorisation d’occupation précaire d’une partie commune…………………………….. 170

– Aménagement d’un espace sécurisé pour les vélos dans les parties communes 171

– Installation d’une antenne de téléphonie mobile sur le toit terrasse de l’immeuble 172

– Autorisation donnée à un copropriétaire pour installer des barreaux de protection

aux fenêtres d’un appartement…………………………………………………………….. 173

PROCES-VERBAL

– Rédaction et signature du procés-verbal d’assemblée générale …………………….. 176

– Validité du procés-verbal non signé par les scrutateurs………………………………… 177

– Réserves émises par un copropriétaire avant l’assemblée générale et mention

sur le procès-verbal………………………………………………………………………………….. 178

– La notion de copropriétaire opposant pour la notification du procès-verbal …….. 179

– Reproduction de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la notification

du procès-verbal ………………………………………………………………………………… 180

– Mentions obligatoires du procès-verbal d’assemblée générale………………………. 181

– Non-respect du délai de notification du procés-verbal ………………………………….. 183

– Pas de remise contre émargement du procès-verbal aux copropriétaires ………. 184

– Notification de la feuille de présence avec le procès-verbal de l’assemblée générale

…………………………………………………………………………………………………………. 186

– Procès-verbal notifié par le syndic qui n’a pas été désigné à nouveau par

l’assemblée générale………………………………………………………………………………… 187

– Informations des occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale ………………………………………………………………………………………………….. 188

– Communication à un copropriétaire de la feuille de présence et des pouvoirs…. 190

CONTESTATION

– Copropriétaire non convoqué à l’assemblée générale …………………………………… 192

– Non-respect du délai de convocation de l’assemblée générale………………………. 193

– Contestation d’une décision par un copropriétaire absent et non représenté à

l’assemblée générale………………………………………………………………………………… 194

– La qualité d’opposant à une décision d’assemblée générale………………………….. 195

– Point de départ du délai pour agir en contestation d’une décision d’assemblée générale ………………………………………………………………………………………………….. 196

– Délai de contestation d’une résolution illicite modifiant le règlement de copropriété

………………………………………………………………………………………………………….. 197

– Délai de contestation d’une résolution portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives……………………………………………………………………….. 198

– Contestation d’une décision votée non inscrite à l’ordre du jour…………………….. 199

– Action en contestation d’une décision d’assemblée générale et indivision……….. 200

– Défaut d’application de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire……… 201

– Abus de majorité en assemblée générale ……………………………………………………. 202

– Contestation d’une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré…………………………………………………………………………………………………. 203

– Mandataire abstentionniste et contestation d’une décision d’assemblée générale 204

– Pas d’action en nullité des résolutions pour le copropriétaire abstentionniste émettant des réserves ………………………………………………………………………………. 205

– Mandat impératif et mandataire infidèle en assemblée générale……………………. 206

– Vote du mandataire sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour…………… 208

CONSEIL SYNDICAL

– Le conseil syndical, organe obligatoire………………………………………………………… 212

– Nombre de membres au conseil syndical ……………………………………………………. 213

– Désignation et durée du mandat des membres du conseil syndical………………… 214

– Absence de désignation des membres du conseil syndical en assemblée générale …………………………………………………………………………………………………………. 215

– Désignation d’une partie des membres du conseil syndical …………………………… 217

– Démission et remplacement d’un membre du conseil syndical ……………………… 218

– Révocation d’un membre du conseil syndical……………………………………………….. 219

– Vacance de plus d’un quart des sièges du conseil syndical……………………………. 220

– L’usufruitier, membre du conseil syndical …………………………………………………… 221

– Candidature d’un employé de l’immeuble au conseil syndical ……………………….. 222

– Désignation du fils du syndic non professionnel au conseil syndical……………….. 223

– Concubin du syndic et candidature au conseil syndical …………………………………. 224

– Concubin d’un copropriétaire et conseil syndical ………………………………………….. 225

– Epoux membres du conseil syndical …………………………………………………………… 226

– Clause du règlement de copropriété conditionnant les candidatures au conseil

syndical …………………………………………………………………………………………………… 227

– Réunion du conseil syndical dans les locaux du syndic …………………………………. 228

– Forme du compte-rendu de mission du conseil syndical……………………………….. 229

– Conseiller syndical et souscription d’une assurance de responsabilité civile……. 230

– Fermeture de l’accès à l’immeuble et délégation de pouvoir au conseil syndical 231

– Droit du conseil syndical de demander la convocation d’une assemblée générale au syndic …………………………………………………………………………………………………. 232

– Responsabilité du président et des membres du conseil syndical dans l’exercice de leurs mission……………………………………………………………………………………….. 233

– Responsabilité du président du conseil syndical dans le choix du syndic ………… 235

SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

– Syndic non professionnel et signature d’un contrat ………………………………………. 238

– Qualité d’usufruitier et syndic non professionnel ………………………………………….. 239

– Syndic non professionnel et perte de la qualité de copropriétaire…………………… 240

– Décès du syndic non professionnel …………………………………………………………….. 241

– Président de l’assemblée générale désigné en qualité de syndic non professionnel

………………………………………………………………………………………………………….. 242

– Le géomètre-expert, syndic de copropriété………………………………………………….. 243

– Désignation du syndic et défaut d’ouverture du compte séparé ……………………… 244

– Absence de mise en concurrence du contrat du syndic…………………………………. 246

– L’assemblée générale ne peut désigner qu’un seul syndic ……………………………. 248

– Conséquence du défaut de désignation du syndic par l’assemblée générale……. 249

– Quitus et changement de syndic…………………………………………………………………. 250

– Durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l’immeuble .. 251

– Devenir du mandat du syndic en cas de changement de statut………………………. 252

– Changement de domicile d’un copropriétaire et mise à jour de la liste des copropriétaires …………………………………………………………………………………………………. 254

– Communication de la liste des copropriétaires …………………………………………….. 255

– Communication du contrat d’assurance de l’immeuble aux copropriétaires…….. 257

– Renégociation du contrat d’assurance de l’immeuble …………………………………… 258

– Troubles de voisinage et autorisation anticipée donnée au syndic d’agir en justice 259

– Action en recouvrement de créance à l’encontre d’un copropriétaire ……………… 261

– Archives du syndicat des copropriétaires …………………………………………………….. 262

– Pouvoir du syndic et licenciement de l’employé de l’immeuble………………………. 263

– Déneigement des parties communes et responsabilité du syndic …………………… 264

– Obligation du syndic de présenter sa carte professionnelle …………………………… 265

– Non-paiement des charges pour sanctionner l’inertie du syndic ……………………. 266

– Travaux urgents à l’initiative du syndic pour éviter les cambriolages………………. 267

TRAVAUX COLLECTIFS

– Travaux d’intérêt collectif sur les fenêtres des appartements, parties privatives 270

– Mise en concurrence des contrats de travaux………………………………………………. 271

– Mise en concurrence et devis non encore établis lors de la convocation de

l’assemblée générale………………………………………………………………………………… 272

– Nombre de devis à proposer pour le respect de la mise en concurrence des

marchés et contrats………………………………………………………………………………….. 273

– Consultation du conseil syndical pour le vote de travaux ………………………………. 274

– Délai de réalisation de travaux votés par l’assemblée générale……………………… 275

– Dépassement du co.t des travaux votés ……………………………………………………… 276

– Travaux collectifs, préjudice causé à un copropriétaire et responsabilité du syndicat………………………………………………………………………………………………………... 277

– Travaux urgents et obligation de convoquer une assemblée générale …………….. 278

– Convocation de l’assemblée générale en cas de travaux urgents et ordre du jour 279

– Travaux urgents sur parties communes et initiative d’un copropriétaire …………. 280

– Refus de l’assemblée générale de voter des travaux d’entretien ……………………. 281

– Ravalement de façade, réfection des garde-corps des balcons, répartition des

dépenses …………………………………………………………………………………………………. 282

– Travaux d’amélioration et protection des copropriétaires opposants ………………. 284

TRAVAUX INDIVIDUELS

– Irrégularité des travaux individuels sur parties communes autorisés par le

syndic ou le conseil syndical………………………………………………………………………. 288

– Modalités de vote de l’autorisation de travaux demandée par un copropriétaire . 289

– Délai d’exécution par le copropriétaire des travaux autorisés par l’assemblée

générale………………………………………………………………………………………………….. 290

– Transfert à l’acquéreur de l’autorisation de travaux ……………………………………… 291

– Dispositif de fermeture d’un emplacement de stationnement et autorisation de l’assemblée générale……………………………………………………………………………. 292

– Ratification par l’assemblée générale de travaux non autorisés …………………….. 293

– Changement d’usage d’un lot de copropriété et travaux sur partie privative ……. 294

– Délai pour solliciter l’autorisation judiciaire de travaux …………………………………. 295

– Travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale………………………….. 296

– Travaux urgents d’un copropriétaire et autorisation de l’assemblée générale….. 297

– Injonction administrative de travaux et autorisation de l’assemblée générale ….. 298

– Autorisation de travaux avec obligation de respecter des conditions techniques. 299

– Réalisation par un copropriétaire de travaux d’accessibilité d’un logement …….. 300

LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

– Répartition des frais de convocation d’assemblée générale et de notification du

procès-verbal …………………………………………………………………………………………… 304

– Garage, cave et charges de chauffage collectif …………………………………………….. 305

– Non-utilisation du chauffage collectif et participation aux charges…………………. 307

– Appartement non occupé et paiement des charges ………………………………………. 308

– Local commercial et charges d’entretien de l’escalier de l’immeuble …………….. 309

– Ravalement de façade et local commercial………………………………………………….. 310

– Remplacement du combiné de l’interphone d’un appartement ………………………. 311

– Répartition des frais de réparation d’un digicode …………………………………………. 312

– Usufruit sur un lot et travaux de remplacement d’un ascenseur ……………………. 313

– Charge du ravalement de façade et démembrement de propriété du lot…………. 314

– Répartition du co.t des travaux sur une terrasse à jouissance privative …………. 315

– Elagage des arbres d’un jardin partie commune à jouissance privative…………… 316

– Répartition des charges pour des travaux sur des parties communes spéciales. 317

– Consultation des pi.ces justificatives des charges par le locataire…………………. 318

– Lot loué et charges récupérables……………………………………………………………….. 319

– Répartition des charges d’ascenseur et lot de garage…………………………………… 320

– Changement d’usage d’un lot et modification de la répartition des charges d’ascenseur……………………………………………………………………………………………… 321

– Trop-per.u sur provisions et cession de lot de copropriété……………………………. 322

– Remboursement au vendeur de la réserve prévue au règlement de copropriété 323

– Cotisation des copropriétaires pour le fonds de travaux et cession de lot ……….. 324

– Travaux urgents et utilisation du fonds de travaux………………………………………… 326

– Approbation des comptes de travaux exceptionnels et remboursement du tropperçu de provisions…………………………………………………………………………………… 328

– Relevé des compteurs d’eau froide divisionnaires ………………………………………… 330

– Modification par le syndic de la périodicité des appels de charges …………………. 332

– Refus de recevoir les avis d’appel de fonds par message électronique …………… 333

– Réduction des voix du copropriétaire majoritaire en assemblée générale et participation aux charges …………………………………………………………………………………. 334

– Indivision et paiement des charges de copropriété ……………………………………….. 335

– Démembrement de propriété du lot et paiement des charges de copropriété en

présence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété …………… 336

– Modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges en vue de l’assemblée générale destinée à approuver les comptes ………………………………. 337

LES PETITES COPROPRIÉTÉS ET SYNDICATS DONT LE NOMBRE DE VOIX EST RÉPARTI ENTRE DEUX COPROPRIÉTAIRES 

LES PETITES COPROPRIÉTÉS

– Désignation du conseil syndical dans une petite copropriété …………………………. 342

– Obligation de désigner un syndic dans une petite copropriété………………………… 343

– Demande d’autorisation de travaux par un copropriétaire dans une petite copropriété
………………………………………………………………………………………………………. 344

– Petite copropriété et fonds de travaux…………………………………………………………. 346

SYNDICATS DONT LE NOMBRE DE VOIX EST REPARTI ENTRE DEUX COPROPRIÉTAIRES

– Obligation de désignation d’un syndic dans un syndicat composé de deux copropriétaires …………………………………………………………………………………………………. 350

– Syndicat composé de deux copropriétaires, autorisation de travaux, absence de syndic
……………………………………………………………………………………………………… 352

– Participation aux dépenses de travaux décidés par le copropriétaire majoritaire 354