La VEFA publique | Point de droit

• Préface
• Introduction

Partie 1 Le recours à la VEFA publique
I) Le conflit de maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’une VEFA publique
 A) La dualité de maîtrise d’ouvrage lors de la conclusion d’une VEFA publique
 B) Le champ d’application du conflit de maîtrise d’ouvrage dans les VEFA publiques
II) L’articulation de la VEFA publique avec la maîtrise d’ouvrage publique
 A) La licéité par principe du recours à la VEFA publique
 B) L’illicéité par exception du recours à la VEFA publique
  1) L’interdiction de recourir à la VEFA pour contourner le droit des marchés publics
  2) L’analyse des conditions cumulatives d’illicéité de la VEFA publique
   a) L’opération porte sur la construction même d’un immeuble
   b) L’immeuble est construit pour le compte de l’acquéreur
   c) L’immeuble est destiné à devenir entièrement la propriété de l’acquéreur
   d) L’immeuble est conçu en fonction des besoins propres de l’acquéreur
    i. Etat du droit avant l’entrée en vigueur du Code de la commande publique
    ii. Etat du droit après l’entrée en vigueur du Code de la commande publique
 C) Indépendance des législations « MOP »-« commande publique »
III) Le cas particulier des VEFA publiques des bailleurs sociaux

Partie 2 La qualification de la VEFA publique
I) La qualification automatique de la VEFA publique en marché public
 A) La qualité de « pouvoir adjudicateur » du contractant : l’acquéreur
  1) L’acquéreur public
  2) L’acquéreur privé de la sphère publique
 B) La qualité d’« opérateur économique » du cocontractant : le vendeur
 C) Le caractère « onéreux » de l’opération : le paiement du prix
 D) Une opération destinée à répondre à un besoin immobilier
II) La distinction « VEFA-marché de travaux » et « VEFAmarché de services »
 A) Une opération à « objet mixte »
 B) La qualification par inclusion d’une « VEFA-marché de travaux »
  1) Le critère de l’influence déterminante exercée sur l’ouvrage
  2) Le support de l’influence déterminante exercée sur l’ouvrage
  3) Le contenu de l’influence déterminante exercée sur l’ouvrage
   a) L’influence sur la structure architecturale de l’ouvrage
    i. L’existence d’une influence déterminante sur la structure architecturale de l’ouvrage
    ii. L’absence d’influence déterminante sur la structure architecturale de l’ouvrage
   b) L’influence sur les aménagements intérieurs de l’ouvrage
 C) La qualification par exclusion d’une « VEFA-marché de services »

Partie 3 Le régime de la VEFA publique
 I) La passation d’une VEFA publique
  A) Principe : la mise en concurrence préalable pour sélectionner le vendeur
   1) Les obligations de publicité
   2) La procédure de mise en concurrence
 B) Exceptions : les situations d’exonération des procédés de mise en concurrence
   1) La VEFA intégrée
    a) Les conditions de la VEFA intégrée
    b) Les formes de la VEFA intégrée
  2) La VEFA minoritaire
    a) Une acquisition d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire
   b) Une prestation qui ne peut être fournie que par un opérateur économique déterminé
   c) L’apparente indifférence à l’égard de la date d’obtention de l’autorisation d’urbanisme
  3) La VEFA d’opportunité
   a) Le champ d’application de l’article L. 2512-5, 1° du CCP
    i. Un texte réservé aux seuls marchés publics de services d’acquisition d’immeubles
    ii. Un texte applicable aux immeubles existants ainsi qu’à d’« autres biens immeubles »
   b) Les critères de la VEFA d’opportunité pour garantir la sécurité de l’opération
II) La conclusion de la VEFA publique
 A) L’anticipation du régime domanial de l’immeuble à acquérir
  1) La nécessité de réaliser une volumétrie sur l’immeuble à construire
   a) L’incompatibilité entre les régimes de la copropriété et de la domanialité publique
   b) La préséance de la domanialité publique sur la copropriété en VEFA publique
    i. Les conditions d’application de la théorie de la domanialité publique par anticipation
    ii. L’application par priorité de la domanialité publique sur la copropriété
   c) La réalisation d’une volumétrie sur l’immeuble à construire
    i. La condition de création de la volumétrie : l’existence d’un accès distinct
    ii. La gestion des équipements communs entre les co-volumiers
  2) Les exceptions à la nécessité de réaliser une volumétrie sur l’immeuble à construire
 B) La détermination du prix d’acquisition
  1) L’obligation de saisine préalable du service des domaines
   a) Le champ d’application de l’obligation de saisine
   b) Les caractéristiques de l’avis des domaines
   c) Le risque juridique lié à l’absence d’avis des domaines
    i. L’absence d’avis valant avis rendu
    ii. L’absence d’avis constituant un vice de procédure
  2) L’interdiction d’acheter à un prix supérieur à la valeur marchande du bien
   a) L’application du principe aux personnes publiques
   b) L’application du principe aux personnes privées de la sphère publique
 C) Le processus de signature de la VEFA
  1) La décision de l’organe compétent de conclure le contrat
  2) L’exécution de la décision par la signature du contrat
   a) Le principe : la signature du contrat par le représentant légal
   b) L’exception : la signature du contrat par un tiers au représentant légal
    i. Application de l’exception aux personnes publiques
    ii. Application de l’exception aux personnes privées de la sphère publique
III) L’exécution de la VEFA publique
 A) La nature juridique de la VEFA publique
  1) Les VEFA publiques de droit privé
  2) Les VEFA publiques de droit administratif
 B) L’aménagement des modalités de paiement du prix
  1) Le paiement échelonné incompatible avec l’interdiction des règlements partiels définitifs
  2) La transformation des modalités de paiement du prix des VEFA-marchés de travaux

Partie 4 Le contentieux de la VEFA publique
I) Le contentieux des VEFA publiques de droit administratif
 A) Le contentieux initié par les tiers au contrat
  1) Le recours « Tarn-et-Garonne » formé par les tiers au contrat
   a) Les tiers susceptibles de contester la conclusion de la VEFA
   b) Le délai de recours des tiers à l’encontre d’une VEFA publique
    i. Délai de principe : deux mois à compter des mesures de publicité
    ii. Par exception : application du délai Czabaj en l’absence de publicité
   c) Les pouvoirs du juge dans le cadre du recours « Tarn-et-Garonne »
  2) Le recours indemnitaire en dehors du recours « Tarn-et- Garonne »
 B) Le contentieux entre les parties au contrat : le recours « Béziers I »
II) Le contentieux des VEFA publiques de droit privé
 A) VEFA des personnes publiques : les recours devant le juge administratif
  1) Le recours en annulation de l’« acte détachable » du contrat de VEFA
  2) Le recours en responsabilité pour faute
 B) VEFA des personnes privées : les recours devant le juge judiciaire
III) Le contentieux pénal des VEFA publiques

Partie 5 VEFA publique et opérations complexes
I) La VEFA publique dans les ventes de terrain contre remise de locaux
 A) Présentation de l’opération
 B) Analyse de l’opération
  1) La qualification juridique de l’opération en droit de la commande publique
  2) L’inapplicabilité des exonérations traditionnelles des exigences de transparence
   a) L’utilisation restrictive de l’article R. 2122-3, 2° du CCP
    i. L’inapplicabilité de l’exonération expressément envisagée par le texte
    ii. La possibilité d’exonérer l’opération au-delà de la lettre du texte
   b) L’utilisation impossible de l’exonération « VEFA d’opportunité »
  3) La mise en oeuvre obligatoire de la théorie du « contrat mixte »
   a) Les critères d’application de la théorie
   b) Le critère de l’indissociabilité des prestations
   c) La détermination de l’objet principal du montage contractuel
    i. Principe : l’objet principal constitué par le volet « commande publique »
    ii. Exception : la remise des locaux comme modalité de paiement du terrain
II) La VEFA publique dans les montages « aller-retour »
 A) Présentation de l’opération
 B) Analyse de l’opération
  1) Une opération expressément réglementée sur le domaine public
  2) Une opération requalifiable sur le domaine privé et certains immeubles privés
III) La VEFA publique dans les opérations en BRS « opérateur »
 A) Présentation de l’opération
 B) Analyse de l’opération
  1) La qualité de pouvoir adjudicateur de l’OFS
  2) La qualification d’une VEFA publique liée à un BRS « opérateur »
   a) La qualification du BRS « opérateur » lorsque l’OFS est propriétaire du terrain
   b) La qualification de l’opération lorsque l’OFS acquiert des logements en VEFA
  3) Les causes d’exonération des procédés de publicité et de mise en concurrence
   a) La VEFA-BRS « opérateur » intégré
   b) La VEFA-BRS « opérateur » minoritaire
   c) La VEFA-BRS « opérateur » d’opportunité

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