Bail d'immeuble affecté à l'activité de l'entreprise & procédures collectives

Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire : quel est le sort réservé aux baux des immeubles affectés à l'entreprise ?

L'ouverture d'une procédure collective contre le locataire fait naître toute une série d'interrogations : qu'advient-t-il du bail dont est titulaire le preneur débiteur ? Peut-on le résilier ? Qui peut demander la résiliation ? Le bailleur peut-il se voir imposer un maintien de la relation contractuelle voire un nouveau cocontractant ? Le bailleur peut-t-il obtenir le paiement des loyers et fermages ?

L'objectif du législateur, y compris lors de la dernière réforme des procédures collectives par l'ordonnance du 18 décembre 2008, a été de protéger l'entreprise débitrice afin de lui laisser des chances de redressement. Dans cette perspective, le droit des procédures collectives paralyse ou encadre toutes initiatives du bailleur : continuation ou résiliation du bail, cession du bail au cessionnaire de l'entreprise, action en paiement des loyers et fermages impayés... et lui impose un certain nombre d'obligations parmi lesquelles la déclaration de sa créance au passif du locataire.

Adeline Cerati-Gauthier, Maître de conférences à l'Université Paul Cézanne Membre du Centre de droit économique.

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