Lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dès lors, lorsqu’un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l’une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l’indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour ou il en été informe jusqu a sa cessation.

En effet, dans cette affaire, la societé locataire avait subi un préjudice du fait des infiltrations dans les plafonds et faux-plafonds en provenance de la toiture vétuste. Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la Cour de cassation énonce que même dans un immeuble en copropriété le bailleur est tenu de par desures décauprove aes taux plainde des locaux loués endommages

même les travaux, elle était tenue d’avancer à la locataire les sommes néces-trouble de jouissance, la cour d appel avait limité l’indemnisation du locataire saires à leur exécution. Quant à la réparation du préjudice causé au titre du en ne prenant en compte que la date à laquelle il s’était manifesté auprès du bailleur et la date à laquelle le bailleur était intervenu auprès du syndic de la copropriété alors que le préjudice de jouissance devait être réparé, certes à compter du jour où le bailleur avait été informé mais jusqu’à la cessation du trouble et non seulement jusqu’à la date d’intervention au bailleur auprès du syndic de la copropriété.

L’arrêt comporte un second volet relatif à une clause d’indexation. La cour d’appel avait rejeté la demande de la société locataire tendant à faire réputer non écrite en son entier la clause d’indexation au motif qu’elle prévoyait dans une seule et même phrase que le loyer serait «susceptible de varier uniquement à la hausse en fonction des variations de l’indice du coût de la construction» alors que, selon le pourvoi, la clause ne prévoyait pas le principe de l’indexation du loyer aux termes d’une première stipulation, puis l’exclusion de toute variation à la hausse selon une stipulation distincte mais en une stipulation unique. La solution est désormais bien acquise lorsqu’une clause d’indexation comporte une disposition irregulière au regard de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ou de l’article L. 145-39 du code de commerce, en prévoyant par exemple une variation du loyer qu’à la hausse, elle est sanctionnée par la réputation non écrite. Et seule la stipulation provoquant la distorsion doit être retranchée pour autant que la clause n’est pas indivisible (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-23058 ; Cass. 3° civ., 30 juin 2021, n° 20-11685). Toutefois, pour que le juge puisse statuer en ce sens, il convient de qualifier la clause comme étant divisible. La Cour de cassation contrôle ce critère. Elle estime que l’indivisibilité est établie si la disposition illicite ne peut être retranchée «sans porter atteinte à [lal cohérence» de la clause d’indexation (Cass. 3ª civ., 12 janv. 2022, n° 21-11169). En l’espèce, la Cour de cassation relève que la cour d’appel a considéré qu’il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase «uniquement à la hausse» en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse et que l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre et ce d’autant que la clause d’indexation, exclusivement à la hausse, n’avait pas été mise en œuvre par les parties, la bailleresse ayant appliqué également une indexation à la baisse lors de variations à la baisse de l’indice. La cour d’appel a donc ainsi caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation, de sorte qu’elle n’était pas réputée non écrite dans son entier mais seulement pour sa partie illégale dont elle se trouve amputée.