Propriété

La question posée concerne l’obligation, pour le vendeur d’un terrain non bâti constructible, de fournir une étude de sol lorsque le terrain est situé dans une zone exposée à l’aléa moyen ou fort du risque de retrait-gonflement des sols argileux. L’article L. 132-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) exclut la nécessité de réaliser cette étude lorsque les dispositions d’urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. Or dans certains cas, une collectivité peut se porter acquéreur d’une parcelle constructible sur laquelle aucune maison individuelle ne sera bâtie (par exemple pour la réalisation d’un trottoir ou d’aménagements divers). Est-ce qu’une telle vente est soumise à une étude technique ? Si oui, la collectivité peut-elle exonérer le vendeur de cette obligation compte tenu de la nature du projet public en cause.

La réponse apportée rappelle que la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi «ELAN», a instauré, à l’article L. 132-5 du CCH, une obligation d’étude géotechnique préalable pour toute vente de terrain non bâti constructible situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Si cette disposition vise prioritairement la construction de maisons individuelles, son champ d’application est lié au caractère constructible du terrain et non à la destination prévue par l’acquéreur. En effet, la destination effective d’une parcelle constructible peut évoluer dans le temps : une collectivité peut modifier l’usage initialement envisagé ou revendre la parcelle pour un projet de construction. Dès lors, afin d’assurer la traçabilité de la connaissance géotechnique et d’éviter toute incertitude sur la responsabilité des parties, l’obligation de fournir une étude de sol s’impose dès la vente du terrain, quelle que soit la qualité de l’acquéreur. L’article L. 132-5 du CCH ne prévoit une dérogation que dans le cas où les documents d’urbanisme interdisent expressément la réalisation de maisons individuelles, et non lorsque l’acheteur déclare ne pas avoir l’intention d’en construire. Ainsi, lorsqu’une collectivité territoriale acquiert un terrain constructible situé en zone d’aléa moyen ou fort au sens de l’arrêté du 22 juillet 2020, l’étude géotechnique préalable demeure obligatoire. Cette exigence contribue à la sécurité juridique de la transaction et à la prévention des désordres potentiels. Il est rappelé que la connaissance des caractéristiques géotechniques d’un terrain constitue un préalable essentiel à la durabilité des ouvrages publics comme privés et s’inscrit pleinement dans la politique nationale de prévention des désordres liés aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles.

– Arrêté du 23 avril 2026 modifiant l’arrêté du 6 septembre 2025 précisant les critères d’éligibilité des bâtiments et des propriétaires à l’aide mise en place, à titre expérimental, pour la prévention des désordres dans les constructions, liés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, JO du 30 avril 2026