Copropriété

Le Conseil d’État a rendu le 17 avril 2026 une décision rejetant la requête des chambres FNAIM du Grand Paris et des Alpes-Maritimes, qui réclamaient l’organisation de la concertation prévue au deuxième alinéa du I de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de cet article, le décret listant les prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision (annexe 2 – contrat de syndic type). Dans sa décision, le Conseil d’État rappelle que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) est le seul organisme que la loi impose d’associer à la concertation bisannuelle. Ainsi, le CNTGI ayant rendu un avis le 30 juin 2025, cette consultation répond à l’obligation prévue par le I de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. La requête des deux chambres est donc rejetée.

Publication d’un arrêté est pris pour l’application des articles R. 312-7-5, R. 312-7-8 et R. 312-7-9 du Code de la construction et de l’habitation. Approbation, d’une part, de la convention-type entre l’État et les établissements financiers relative à l’intervention du Fonds de garantie pour la rénovation en garantie (FGAS) directe des éco-prêts à taux zéro et prêts avance mutation ne portant pas intérêt permettant de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de logements anciens et, d’autre part, de la convention-type entre l’État et les organismes délivrant des cautionnements solidaires pour des emprunts souscrits par des syndicats de copropriétaires, notamment l’emprunt prévu au III de l’article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et pouvant faire l’objet d’une contre-garantie dans les conditions fixées par le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 pris en application de la loi du 9 avril 2024 dite Habitat dégradé. Enfin, l’arrêté approuve la convention conclue entre l’État et la FGAS pour la gestion du Fonds de garantie pour la rénovation.

La question posée concerne le traitement des charges de copropriété au regard de la généralisation de la facturation électronique, en particulier lorsque ces charges concernent des locaux affectés à une activité économique soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. La réponse apportée précise qu’un groupe de travail dédié au secteur immobilier, et plus particulièrement aux syndicats de copropriété, s’est tenu début février 2026. Dans la continuité de ce groupe de travail, un chapitre dédié au secteur sera intégré à la norme AFNOR recensant l’ensemble des cas d’usages de facturation (Norme XP-Z12-014, disponible gratuitement sur le site de l’AFNOR et sur impôts.gouv.fr).

En pratique, les appels de fonds ou appels de charges ne sont pas des factures et sont donc hors du champ d’application de la facturation électronique. Il n’y a donc aucune obligation nouvelle attachée à ce type de document. Il n’est pas nécessaire de les déposer auprès d’une plateforme agréée et de les transmettre par voie électronique. Dès lors, le régime applicable aux appels de charges de copropriété comportant des dépenses soumises à la TVA, notamment en ce qui concerne les justificatifs nécessaires à la déduction de cette taxe par les copropriétaires assujettis, demeure inchangé ; les règles fiscales en vigueur, qui sont déjà précisées dans la doctrine fiscale, notamment : «BOI-TVA-CHAMP-10-10-20» et «BOI-TVA-DED-40-10-10» continuent de s’appliquer comme aujourd’hui, notamment pour les justificatifs permettant la déduction.

L’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) a publié la 3e édition de son enquête métiers consacrée aux syndics. Il ressort de son étude que le profil type du professionnel de la copropriété est une femme (64 %), âgée de 40 ans en moyenne et 52 % est en reconversion. 64 % des répondants travaillent en cabinet indépendant, contre 36 % en enseigne nationale.

Le niveau de formation est élevé puisque 25 % des répondants ont un Bac+5 ou plus et 54 % un Bac +2/+3. Parmi eux, 50 % ont un diplôme en immobilier et 29 % en droit.

Le temps de travail hebdomadaire moyen est de 44 heures pour l’ensemble de la profession (dirigeant, directeur, gestionnaire, assistant). Les assemblées générales finissant avant 18 heures ont triplé depuis 2020, passant de 9 % à 23 %.

46 % utilisent ponctuellement la visioconférence pour les réunions de conseil syndical, 31 % de manière régulière ou très régulière, et seuls 24 % ne l’utilisent jamais. Quant aux assemblées générales, seuls 39 % des professionnels constatent une demande des propriétaires pour y participer en visioconférence, étant précisé que la mise en œuvre en format hybride (présentiel et visioconférence en simultanée) est difficile à mettre en œuvre. 29,4 % des gestionnaires ont un portefeuille qui comprend entre 40 et 49 immeubles.

Hors Ile-de-France, les honoraires TTC moyens par lot sont de 184 €. Ils sont de 213 € en Ile-de-France (hors Paris) et 248 € à Paris.

L’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) et le Syndicat de la mesure ont signé la «Charte de l’individualisation des frais de chauffage» (IFC) en présence de la députée Annaïg Le Meur, présidente du Conseil national de l’habitat (CNH). Les signataires s’engagent à accélérer le déploiement de l’IFC. D’après le Syndicat de la mesure, sur les 5 millions de logements concernés, 2/3 sont situés en copropriété et seulement 50 % des immeubles l’ont installé.

La question posée concerne l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés. Un bilan de l’application pour les petites copropriétés a-t-il été réalisé ? À défaut, le gouvernement va-t-il en faire dresser un ? La réponse apportée rappelle que le paragraphe II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, une dérogation était prévue pour les syndicats comportant au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Dans ce cas, l’assemblée générale pouvait dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte bancaire séparé. Or, les petites copropriétés sont surreprésentées parmi les immeubles en situation de fragilité et l’existence d’un compte séparé est une garantie pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Il n’est pas prévu de faire évoluer le paragraphe II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le gouvernement pourra néanmoins s’appuyer sur les données statistiques relatives aux copropriétés afin d’évaluer prochainement son impact précis.