Au contentieux, les contrats de vente immobilière des collectivités locales relèvent normalement du juge judiciaire, parce qu’ils sont en principe de droit privé. Compétent à l’égard du contentieux des actes administratifs détachables, le juge administratif l’est cependant aussi en ce qui concerne certaines conventions. Outre le cas bien connu des « ventes avec charges », il peut advenir que les contrats en cause remplissent — exceptionnellement — les critères du contrat administratif (en pratique, surtout quand ils comportent une ou des clauses exorbitantes).
Plus rarement, c’est d’une appréciation globale que cette solution sera déduite. Ainsi lorsque la vente est inséparable d’une opération d’ensemble réalisée par voie de contrat administratif. Cela peut résulter d’une stipulation insérée dans un contrat dont l’objet est plus large (CAA Bordeaux, 31 mars 2016, n° 14BX01094, Sté Objectif Développement : Contrats-Marchés publ. 2016, comm. 165, note Eckert ; Contrats-Marchés publ. 2017, chron. 3, obs. Llorens et Soler-Couteaux : la clause d’une convention d’aménagement prévoyant la cession de dépendances du domaine privé du concédant n’est pas détachable de cette convention, car elle a un caractère déterminant pour son équilibre). Mais un montage comportant plusieurs contrats de nature différente peut également être en cause, ce qui était le cas ici.
En l’occurrence, la Ville de Paris, après avoir établi un état descriptif de division en volumes d’un ensemble immobilier lui appartenant destiné à des activités culturelles et cultuelles, avait conclu en 2013 avec l’association « Société des Habous et des Lieux Saints de l’Islam » un bail emphytéotique administratif portant sur les droits réels d’un volume (sur l’illégalité d’un précédent BEA, CE, 10 févr. 2017, Ville de Paris, n° 395433 : Lebon, p. 39 ; AJCT 2017, p. 346, obs. Didriche). La commune réalisait en même temps une vente en l’état futur d’achèvement (configuration inusuelle hors secteur HLM, la VEFA étant plus fréquemment utilisée pour des acquisitions publiques : P.-M. Murgue-Varoclier, La VEFA publique, Edilaix, 2025) au bénéfice de l’association pour des constructions qu’elle s’engageait à réaliser dans ledit volume.
Un contribuable devait l’assigner afin d’obtenir la nullité de cette cession et le constat de la caducité subséquente du bail. La ville de Paris a soulevé une exception d’incompétence au profit des juridictions administratives, rejetée par la cour d’appel au nom de la divisibilité de l’ensemble contractuel, la compétence administrative sur le BEA ne s’imposant pas — selon elle — à l’égard de la VEFA. L’arrêt est cassé pour le motif inverse, tiré de l’indissociabilité du montage ; solution suffisamment rare pour être signalée.